Быстрые ссылки:

Купить недвижимость в Болгарии


Эта статья будет отличаться от того, что Вы уже читали по покупке апартаментов в Болгарии. Я расскажу свой опыт покупки, свои шишки и радости, а также порекомендую всего ? мест где можно купить недвижимость и не разочароваться.

Сразу оговорюсь, мы не являемся агентством недвижимости в чистом виде. Скорее наоборот - у нас маленькое семейное турагентство, но в силу того, что о покупке недвижимости часто спрашивают, эту тему было бы глупо не создать. Т.к. мы не стремимся показать как можно больше апартаментов в разных комплексах и сказать - "выбирайте что нравится", мною выбраны всего ?. И я готов поспорить, что это - лучшее что есть на текущий момент в Болгарии. По разным соотношениям - цена/качество, доступность к морю, контингент, окружение, материалы при строительстве да и атмосфера в конце концов.

Итак покупка недвижимости в Болгарии.

Начнем с минусов. Покупка уже не является столь же выгодной инвестицией как 2005-2006гг, когда цены на апартаменты в приличных местах начинались от 700-1000 за метр и росли по 20-50% в год. Стоит проехать по побережью и посмотреть своими глазами - сколько сейчас на побережье стоит недостроя, и сколько еще пытаются достроить. Так что можно констатировать - рост цен на недвижимость закончился. Возможно очень надолго. (Как человек, по основному роду занятий имеющий отношения к инвестиционной аналитике, могу привести пример Японии, где цены на недвижимость тихо стоят на месте или немного падают уже 20 лет. США, кстати, встают после кризиса 2007-2008 на эту же дорожку).

Сезон в Болгарии довольно короткий, по сути - 3 месяца (начало июня - начало сентября), поэтому сдавая свою квартиру Вы будете отбивать коммунальные платежи (1000-1500Е) и зарабатывать 1-2% сверху. Если повезет, то 3-4%. Поэтому первое золотое правило: апартаменты в Болгарии имеет смысл покупать, только если Вы сами собираетесь ездить в Болгарию хотя бы на месяц в году. Тогда - покупка вполне оправдана.

Теперь о положительной стороне инвестиции в болгарскую недвижимость. Цены на квартиры в Болгарии все равно ниже чем на юге России, а все то, что описано на главной странице сайта остается правдой. Некоторые объекты продолжают дорожать (правда всего процентов на 5 в год). Такие комплексы, на которые стоит обратить внимание, должны отвечать следующим условиям: это не массовая застройка, не гигантский муравейник, но в то же время он не оторванный от цивилизации и не далеко от моря. В нем должна быть гармония - это не ансамбль из 6 вилл на берегу, где почти нет людей, и в тоже время в бассейне не должно быть куча народу. Инфраструктура должна позволять жить безвылазно несколько недель, достойный ресторан, а лучше несколько, свой пляж (чтобы не делить его с теми, кто находится на 2й, 3й итд линии моря). Короче прекращаю ходить вокруг да около. Таких мест в Болгарии можно посчитать на пальцах одной руки. 1. Свети Никола, хм.. Всё. Хватило одного пальца. Если подскажете что может стоять хотя бы рядом - буду очень признателен и в этом списке появится №2. Пока я ничего похожего не встретил. (Да, я знаю о комплексах Елените, Оазис, Свети Тома, Санта-Марина, Созополис, Калиакрия, Дюни и многих других, с претензией на эксклюзивность. У всех есть серьезные минусы, хотя риэлторы будут Вас убеждать в обратном. Справедливости ради отмечу, что еще неплох небольшой комплекс Sand Lilies, но его владелец недавно сказал, что там осталось всего 2 апартамента. Да и цена - ок. 3000Евро...) На самом деле своеобразные минусы есть и у Свети Николы. Он очень детский - там нечего делать молодежи. Он очень спокойный (там нет дискотек, шумной анимации и каруселей). Он похож на небольшой клубный дом, и кому-то может показаться довольно тихим и скучным. Мне так не кажется, поэтому я считаю приобретение квартиры там - одной из лучших своих инвестиций. А около 100 семей, которые ездят туда отдыхать каждый год через нас - это тоже своеобразны знак качества.

Итак, Свети Никола. Здесь у меня квартира и я могу рассказать про него всё. Идеальное соотношение цена/качество. Cобственник комплекса сам живет в нем все лето, как на даче, поэтому уровень жизни держится достойный. Небольшой и уютный клубный дом на 250 апартаментов. (Наверное о многом говорит факт, что апартаменты в нем начинают сдаваться в октябре, а в марте на лето уже ничего нет)

Цены на недвижимость в Болгарии

Мне периодически звонят люди с вопросом вроде "У меня есть 20-30 тыс. Евро, можно что-то прикупить в Болгарии?". Ответ - Да, можно. Равно как можно купить автомобиль за полторы тысячи долларов. Вопрос "зачем"? Сразу оговорюсь о своем видении на эту тему (лично мое мнение и я его не навязываю) - цены на нормальный автомобиль начинаются от 30-40 тыс. долларов. Цены на болгарскую недвижимость начинаются от 1000Е за метр. Хорошее авто стоит $50-60 тыс. и выше. Хороший апартамент на болгарском побережье - 1500-2000Е за метр. Это факт. То есть если Вы где-то нашли классный вариант за 700Е - то значит есть минусы о которых Вы еще не знаете. Вы же не будете отрицать, что странно выглядит новый Е-класс за $25 тыс.?

Update: Написал это, а все равно пишут люди со словами: "у меня только 25 тысяч, максимум 30. Я со всем написанным согласная, но все равно, посоветуйте что-нибудь." Ответ - "не знаю", извините. Те комплексы, что мы сдаем - там апарты стоят сильно дороже. А там где что-то и стоит 25 тысяч - сдавать стыдно...

Как купить апартаменты в Болгарии

Итак, идея начала перерастать в реализацию. С чего начать.

Агентства. Несколько слов о них и их роли на этой земле. На любом сайте агентства по недвижимости Вы найдете следующие постулаты в различных проявлениях: агентства покажут Вам несколько десятков вариантов недвижимости, и Вы выберите лучший. Агентство недвижимости будет вести сделку, проверяя юридическую чистоту застройщика и объекта. Агентство будет помогать сдавать Ваш апартамент после покупки. Что еще? Все вышенаписанное чушь полная. Вам не нужно смотреть несколько десятков вариантов, потому что как уже сказано выше - классных вариантов в Болгарии единицы. Все сведется к двум сценариям: показывают ерунду, после чего Вы ограничиваете круг и говорите, что "это должно быть так, а это так". И агент вынужден констатировать - тогда есть только один вариант, поехали его смотреть. Это в лучшем случае. Так было с нами. Мы действительно после просмотра трех вариантов настолько сузили круг потенциальных объектов, сказав что мы ждем от покупки, что остался один. И мы купили Свети Никола. О чем я ни разу не пожалел.

Второй сценарий - действительно десятки объектов, но риэлтор ведь заинтересован получить комиссию. Причем более высокая комиссия у менее ликвидных объектов. Так что приготовьтесь по вояжу по третьесортным объектам. Голова опухнет от вариантов. Выбрать будет малореально, и в итоге покупается меньшее из зол. А это противоречит второму золотому правилу - "сомнений при покупке апартамента быть не должно!". Иначе, по прошествию времени, сомнения разрастутся. Все хорошее что есть в комплексе Вам покажут в первые 10 минут, поэтому в дальнейшем Вы будете обнаруживать в основном минусы. Так что не идите по второму сценарию.

Второй постулат - агент сопровождает сделку и проверяет юридическую чистоту. Тоже полная чушь. Сделка происходит за 15 минут у нотариуса. Агент ничего проверять не будет - либо он работает с этим застройщиком либо нет. Если у него проблемы и агент вызвался продавать его объекты, то он не будет, потому что Вы к нему приехали такой хороший, в момент сделки выхватывать из под Вашей ручки бумагу и кричать - тут есть риск недостроя! Не подписывайте! Согласитесь, смешно. После того, как Вы приходите к продавцу подписывать бумаги - Вы не представляете интереса для агента. А отсюда опровержение третьего постулата:

Агент будет помогать сдавать Вам Ваш апартамент. Тоже, увы, полная ерунда. Нам, кстати, тоже это обещали. Через год я написал агенту (наивно полагая что мы расстались лучшими друзьями) о том как сделать приглашение на визу и что там с потенциальными арендаторами. Получил вежливый но холодный ответ не беспокоить. Какой смысл агенту этим заниматься? Более того, несмотря на то, что вроде мы тур-агентство и занимаемся сдачей апартаментов в аренду, если Вы купите апартамент например в том же Свети Николе (а на них дикий спрос на летнюю аренду) - мы не будем Вам помогать его сдавать даже за комиссию. Не потому, что мы такие плохие, а просто потому что работать с индивидуальными владельцами - удел управляющей компании комплекса. В данном случае Свети Николы. Они платят владельцу апартамента определенную сумму (за вычетом своих услуг по уборке, стирке, работе с туристами если у них возникают проблемы или вопросы итд), и централизуют процесс. А мы работаем с ними, понимая что условия стандартизированы. Таким образом, еще одно правило: "в комплексе должна быть управляющая компания, которая занимается сдачей в аренду апартаментов" . Иначе аренда под вопросом. Можете не волноваться - в Николе сдача апартамента практически гарантирована.

Наверное возник резонный вопрос - зачем вообще нужно агентство?

Да, в общем пользы действительно минимум. Могу рассказать какая польза от нас. Во-первых, Вы дочитали до этого места, а значит на что-то, возможно, у Вас открылись глаза. Согласитесь, уже польза :). Чем еще мы можем помочь? Например предложить подъехать к нам в офис. На dvd покажем комплексы, ответим на детальные вопросы и в конце концов снабдим видео диском, чтобы посмотрели не только Вы, но и все домашние, кто будет принимать или участвовать в принятии решения.

Детальные вопросы скорее всего будут касательно оплаты. Как перевести деньги в Болгарию, если они еще в России, как получить рассрочку/ипотеку и пр. Конечно тут мы тоже поможем советом.

Еще одно золотое правило покупки апартаментов - "нужно ехать и смотреть". В слепую покупать нельзя. На апартамент нужно "запасть". То есть покупка должна быть такой, чтобы сомнений не осталось, а это только "личная встреча". В чем тут можем помочь мы: купить билет, сделать визу, договориться о встречах на местах. Вы прилетаете, Вас встречают, отвозят в выбранный комплекс. Крайне желательно - остаться в нем на день-два, чтобы пропитаться внутренней жизнью. Если предварительно вариантов выбрали не один, а 2 или все 3, то можно сделать мини-тур, с проживанием по одному дню в каждом комплексе.

Да, еще одно приятное добавление - при покупке апартамента - авиабилеты и проживание бесплатно. (На самом деле так делают почти все агентства, по сути предлагая Вам скидку в размере ок. 500Е). Чем мы хуже :).

Чуть не забыл - еще один плюс, в котором мы можем поспособствовать. Так как по роду деятельности турагентства у нас сложились личные отношения с владельцами/застройщиками, можно попробовать уболтать их на дополнительные скидки. Даже лишняя пара процентов - это 2-4 тыс. евро. Не гарантируется, но иногда получается.


Аргументы в пользу покупки апартаментов в Болгарии

Практическая сторона размещения средств. По роду деятельности я связан с финансами и могу сказать, что сейчас в мире нет определенности - в какой валюте лучше держать деньги. Под большими рисками как доллар с его включенным печатным станком, евро, с его проблемными странами восточной Европы, Греция, Испания... ну и рубль, с опасностью очередной девальвации. Поэтому риск вложения в готовую недвижимость в Болгарии от застройщика - не такой уж и высокий, по сравнению с валютным. Впрочем, основным мотивом, повторюсь, должно являться желание купить что-то для себя. Летнюю дачу на море.



Личный опыт приобретения недвижимости в Болгарии

Если указанные выше два комплекса Вас заинтересовали, то дальше можно не читать, так как они и явились результатом отбора. Какие выводы я сделал при поиске апартаментов:

1. не стоит покупать жилье в раскрученных местах (Слынчев бряг, золотые пески итд) - в свое время там было настроено столько отелей и апартаментов, что море кишит людьми, и контингент отдыхающих может попадаться довольно своеобразный.

2. не стоит покупать недострой - нет особого смысла рисковать - есть полно предложений уже готовых апартаментов.

3. не стоит выбирать 2, 3, 4 линию от моря итд.

4. Надо смотреть на условия по измерению метража - болгары странные люди, и часто меряют площадь стен, берут корридорный коэфициент (в смысле лестничную клетку) итд. То есть на бумаге может быть 100 метров, а если мерять как у нас в России - то 75. Это зависит от комплекса к комплексу, поэтому надо учтонять - что входит в метраж.

5. Оплата скорее всего будет происходить в 2 этапа - официально и на второй р/счет. Это плюс для обеих сторон - частичный уход от налогов у застройщика и уход от налогов на недвижимость для собственника. (хотя надо признать - налог на недвижимость в Болгарии совсем небольшой)

6. Когда я покупал квартиру - я облазил весь интернет в поисках "кидалово при покупке недвижимости в Болгарии" итд - ничего не нашел. За три года я также не слышал о каких либо аферах при покупке готового жилья. Но вообще желательно видеть воочию собственника/акционера и покупать апартаменты в Болгарии от застройщика.

7. Не стоит покупать "по интернету" - в любом случае надо ехать и смотреть.

8. Посмотрите - какие объекты уже есть рядом (или строится ли что-то рядом). С кем еще придется делить пляж. Пляжи в Болагрии не продаются - все государственное. Максимум - компания может взять его в концессию. Поэтому может так статься, что зонтики будут муниципальные, платные. а так как пляж будет на несколько отелей - никто не будет хотеть его убирать.

9. Наверное один из самых главных пунктов - при покупке квартиры в Болгарии ничего не должно смущать. Не идите на компромисы. Вроде - "этот вариант все равно лучше предыдущего. Ну и что, что рядом болото с запахом, ветер в большинстве случаев не в нашу сторону, давай остановимся на этом" и т.д. Покупайте если четко понимаете - "это моё, без сомнений".

10. Довольно важный момент, который, к сожалению, сразу трудно проверить. Во время постройки или первый год - продавец может из кожи вон лезть, чтобы комплекс понравился. Потом - цена обслуживания поднимется, периодичность уборки бассейна изменится, итд. Нам в этом плане повезло - оба партнера, хозяина комплекса сами летом живут в нем. Один постоянно сам с семьей, у другого - постоянно живут родители.

11. Инфраструктура. Обязательно продумайте, как Ваша мама или теща будет ходить по магазинам, где питаться и что делать, когда Вы отправите ее с малышней на лето. Полно предложений, где комплексы или квартиры оторваны от мира, и покупать их можно только вместе с машиной.

12. Гигантские постройки на 5 звезд. Есть комплексы, заявляющие 5-звездочный сервис и антураж. И действительно выглядят они порой как Ritz-Carlton. Если покупать для себя, стоит подумать - как будет проще бегать на пляж ребенку - через веранду по траве, или спускаться с 14 этажа на лифте в шикарный холл? Вообще, я бы несколько раз подумал, покупая апартамент в комплексе выше 4 этажа.

Продолжение следует....

По вопросу покупки, если есть вопросы - бросьте сообщение на morant@mail.ru