Купить недвижимость в Болгарии

Эта статья будет отличаться от того, что Вы уже читали по покупке апартаментов в Болгарии. Я расскажу свой опыт покупки, свои шишки и радости, а также порекомендую всего три места где можно купить недвижимость и не разочароваться.

Сразу оговорюсь, мы не являемся агентством недвижимости в чистом виде. Скорее наоборот - у нас маленькое семейное турагентство, но в силу того, что о покупке недвижимости часто спрашивают, эту тему было бы глупо не создать. Т.к. мы не стремимся показать как можно больше апартаментов в разных комплексах и сказать - "выбирайте что нравится", мною выбраны всего три. И я готов поспорить, что эти три комплекса - лучшее что есть на текущий момент в Болгарии. По разным соотношениям - цена/качество, доступность к морю, контингент, окружение, материалы при строительстве да и атмосфера в конце концов.

Итак покупка недвижимости в Болгарии.

Начнем с минусов. Покупка уже не является столь же выгодной инвестицией как 2005-2006гг, когда цены на апартаменты в приличных местах начинались от 700-1000 за метр и росли по 20-50% в год. Стоит проехать по побережью и посмотреть своими глазами - сколько сейчас на побережье стоит недостроя, и сколько еще пытаются достроить. Так что можно констатировать - рост цен на недвижимость закончился. Возможно очень надолго. (Как человек, по основному роду занятий имеющий отношения к инвестиционной аналитике, могу привести пример Японии, где цены на недвижимость тихо стоят на месте или немного падают уже 20 лет. США, кстати, встают после кризиса 2007-2008 на эту же дорожку).

Сезон в Болгарии довольно короткий, по сути - 3 месяца (начало июня - начало сентября), поэтому сдавая свою квартиру Вы будете отбивать коммунальные платежи (1000-1500Е) и зарабатывать 1-2% сверху. Если повезет, то 3-4%. Поэтому первое золотое правило: апартаменты в Болгарии имеет смысл покупать, только если Вы сами собираетесь ездить в Болгарию хотя бы на месяц в году. Тогда - покупка вполне оправдана.

Теперь о положительной стороне инвестиции в болгарскую недвижимость. Цены на квартиры в Болгарии все равно ниже чем на юге России, а все то, что описано на главной странице сайта остается правдой. Некоторые объекты продолжают дорожать (правда всего процентов на 5 в год). Такие комплексы, на которые стоит обратить внимание, должны отвечать следующим условиям: это не массовая застройка, не гигантский муравейник, но в то же время он не оторванный от цивилизации и не далеко от моря. В нем должна быть гармония - это не ансамбль из 6 вилл на берегу, где почти нет людей, и в тоже время в бассейне не должно быть куча народу. Инфраструктура должна позволять жить безвылазно несколько недель, достойный ресторан, а лучше несколько, свой пляж (чтобы не делить его с теми, кто находится на 2й, 3й итд линии моря). Короче прекращаю ходить вокруг да около. Таких мест в Болгарии можно посчитать на пальцах одной руки. 1. Свети Никола, 2. Оазис, 3. Свети Тома. Всё. Если подскажете что может стоять хотя бы рядом - буду очень признателен и в этом списке появится №4. Пока я ничего похожего не встретил. (Да, я знаю о комплексах Елените, Санта-Марина, Созополис, Калиакрия, Дюни и многих других, с претензией на эксклюзивность. У всех есть серьезные минусы, хотя риэлторы будут Вас убеждать в обратном.)

Теперь пара слов о каждом из указанных выше вариантов:

Свети Никола. Здесь у меня квартира и я могу рассказать про него всё. Идеальное соотношение цена/качество. Cобственник комплекса сам живет в нем все лето, как на даче, поэтому уровень жизни держится достойный. Небольшой и уютный клубный дом на 250 апартаментов. (Наверное о многом говорит факт, что апартаменты в нем начинают сдаваться в октябре, а в марте на лето уже ничего нет)

Свети Тома. Уникальное место на мысе у заповедника. В радиусе километра никого нет. Зелень. Супер виды из любого апартамента. Если покупал бы вторую квартиру в Болгарии - купил бы здесь. Также около 200 апартаментов.

Оазис. Лучший комплекс в 2009 году. Изначально строился с ориентиром на luxury. Один минус - если в Свети Никола однушка будет стоить около 1000Е в год, то тут - около двух. На этом минусы кончаются. Говорить про него можно много, но звание лучшего он получил не зря.

Мне периодически звонят люди с вопросом вроде "У меня есть 20-30 тыс. Евро, можно что-то прикупить в Болгарии?". Ответ - Да, можно. Равно как можно купить автомобиль за полторы тысячи долларов. Вопрос "зачем"? Сразу оговорюсь о своем видении на эту тему (лично мое мнение и я его не навязываю) - цены на нормальный автомобиль начинаются от 30-40 тыс. долларов. Цены на болгарскую недвижимость начинаются от 1000Е за метр. Хорошее авто стоит $50-60 тыс. Хороший апартамент на болгарском побережье - 1500-2000Е за метр. Это факт. То есть если Вы где-то нашли классный вариант за 700Е - то значит есть минусы о которых Вы еще не знаете. Вы же не будете отрицать, что странно выглядит новый Е-класс за $25 тыс.? Итак, идея начала перерастать в реализацию. С чего начать.

Агентства. Несколько слов о них и их роли на этой земле. На любом сайте агентства по недвижимости Вы найдете следующие постулаты в различных проявлениях: агентства покажут Вам несколько десятков вариантов недвижимости, и Вы выберите лучший. Агентство недвижимости будет вести сделку, проверяя юридическую чистоту застройщика и объекта. Агентство будет помогать сдавать Ваш апартамент после покупки. Что еще? Все вышенаписанное чушь полная. Вам не нужно смотреть несколько десятков вариантов, потому что как уже сказано выше - классных вариантов в Болгарии единицы. Все сведется к двум сценариям: показывают ерунду, после чего Вы ограничиваете круг и говорите, что "это должно быть так, а это так". И агент вынужден констатировать - тогда есть только один вариант, поехали его смотреть. Это в лучшем случае. Так было с нами. Мы действительно после просмотра трех вариантов настолько сузили круг потенциальных объектов, сказав что мы ждем от покупки, что остался один. На тот момент еще не были построены ни Оазис ни Свети Тома. Так что мы купили Свети Никола. О чем я ни разу не пожалел.

Второй сценарий - действительно десятки объектов, но риэлтор ведь заинтересован получить комиссию. Причем более высокая комиссия у менее ликвидных объектов. Так что приготовьтесь по вояжу по третьесортным объектам. Голова опухнет от вариантов. Выбрать будет малореально, и в итоге покупается меньшее из зол. А это противоречит второму золотому правилу - "сомнений при покупке апартамента быть не должно!". Иначе, по прошествию времени, сомнения разрастутся. Все хорошее что есть в комплексе Вам покажут в первые 10 минут, поэтому в дальнейшем Вы будете обнаруживать в основном минусы. Так что не идите по второму сценарию.

Второй постулат - агент сопровождает сделку и проверяет юридическую чистоту. Тоже полная чушь. Сделка происходит за 15 минут у нотариуса. Агент ничего проверять не будет - либо он работает с этим застройщиком либо нет. Если у него проблемы и агент вызвался продавать его объекты, то он не будет, потому что Вы к нему приехали такой хороший, в момент сделки выхватывать из под Вашей ручки бумагу и кричать - тут есть риск недостроя! Не подписывайте! Согласитесь, смешно. После того, как Вы приходите к продавцу подписывать бумаги - Вы не представляете интереса для агента. А отсюда опровержение третьего постулата:

Агент будет помогать сдавать Вам Ваш апартамент. Тоже, увы, полная ерунда. Нам, кстати, тоже это обещали. Через год я написал агенту (наивно полагая что мы расстались лучшими друзьями) о том как сделать приглашение на визу и что там с потенциальными арендаторами. Получил вежливый но холодный ответ не беспокоить. Какой смысл агенту этим заниматься? Более того, несмотря на то, что вроде мы тур-агентство и занимаемся сдачей апартаментов в аренду, если Вы купите апартамент например в Оазисе (а на них дикий спрос на летнюю аренду) - мы не будем Вам помогать его сдавать даже за комиссию. Не потому, что мы такие плохие, а просто потому что работать с индивидуальными владельцами - удел управляющей компании комплекса. В данном случае Оазиса. Они платят владельцу апартамента определенную сумму (за вычетом своих услуг по уборке, стирке, работе с туристами если у них возникают проблемы или вопросы итд), и централизуют процесс. А мы работаем с ними, понимая что условия стандартизированы. Таким образом, еще одно правило: "в комплексе должна быть управляющая компания, которая занимается сдачей в аренду апартаментов" . Иначе аренда под вопросом. Само собой - во всех трех указанных комплексах такие компании есть. Так что можете не волноваться - сдача апартамента практически гарантирована.

Наверное возник резонный вопрос - зачем вообще нужно агентство?

Да, в общем пользы действительно минимум. Могу рассказать какая польза от нас. Во-первых, Вы дочитали до этого места, а значит на что-то, возможно, у Вас открылись глаза. Согласитесь, уже польза :). Чем еще мы можем помочь? Например предложить подъехать к нам в офис. На dvd покажем указанные выше комплексы, ответим на детальные вопросы и в конце концов снабдим видео диском, чтобы посмотрели не только Вы, но и все домашние, кто будет принимать или участвовать в принятии решения.

Детальные вопросы скорее всего будут касательно оплаты. Как перевести деньги в Болгарию, если они еще в России, как получить рассрочку/ипотеку и пр. Конечно тут мы тоже поможем советом.

Еще одно золотое правило покупки апартаментов - "нужно ехать и смотреть". В слепую покупать нельзя. На апартамент нужно "запасть". То есть покупка должна быть такой, чтобы сомнений не осталось, а это только "личная встреча". В чем тут можем помочь мы: купить билет, сделать визу, договориться о встречах на местах. Вы прилетаете, Вас встречают, отвозят в выбранный комплекс. Крайне желательно - остаться в нем на день-два, чтобы пропитаться внутренней жизнью. Если предварительно вариантов выбрали не один, а 2 или все 3, то можно сделать мини-тур, с проживанием по одному дню в каждом комплексе.

Да, еще одно приятное добавление - при покупке апартамента - авиабилеты и проживание бесплатно. (На самом деле так делают почти все агентства, по сути предлагая Вам скидку в размере ок. 500Е). Чем мы хуже :).

Чуть не забыл - еще один плюс, в котором мы можем поспособствовать. Так как по роду деятельности турагентства у нас сложились личные отношения с владельцами/застройщиками, можно попробовать уболтать их на дополнительные скидки. Даже лишняя пара процентов - это 2-4 тыс. евро. Не гарантируется, но иногда получается.


Практическая сторона размещения средств. По роду деятельности я связан с финансами и могу сказать, что сейчас в мире нет определенности - в какой валюте лучше держать деньги. Под большими рисками как доллар с его включенным печатным станком, евро, с его проблемными странами восточной Европы, Греция, Испания... ну и рубль, с опасностью очередной девальвации. Поэтому риск вложения в готовую недвижимость в Болгарии от застройщика - не такой уж и высокий, по сравнению с валютным. Впрочем, основным мотивом, повторюсь, должно являться желание купить что-то для себя. Летнюю дачу на море.

Если указанные выше три комплекса Вас заинтересовали, то дальше можно не читать, так как они и явились результатом отбора. Какие выводы я сделал при поиске апартаментов:

1. не стоит покупать жилье в раскрученных местах (Слынчев бряг, золотые пески итд) - в свое время там было настроено столько отелей и апартаментов, что море кишит людьми, и контингент отдыхающих может попадаться довольно своеобразный.

2. не стоит покупать недострой - нет особого смысла рисковать - есть полно предложений уже готовых апартаментов.

3. не стоит выбирать 2, 3, 4 линию от моря итд.

4. Надо смотреть на условия по измерению метража - болгары странные люди, и часто меряют площадь стен, берут корридорный коэфициент (в смысле лестничную клетку) итд. То есть на бумаге может быть 100 метров, а если мерять как у нас в России - то 75. Это зависит от комплекса к комплексу, поэтому надо учтонять - что входит в метраж.

5. Оплата скорее всего будет происходить в 2 этапа - официально и на второй р/счет. Это плюс для обеих сторон - частичный уход от налогов у застройщика и уход от налогов на недвижимость для собственника. (хотя надо признать - налог на недвижимость в Болгарии совсем небольшой)

6. Когда я покупал квартиру - я облазил весь интернет в поисках "кидалово при покупке недвижимости в Болгарии" итд - ничего не нашел. За три года я также не слышал о каких либо аферах при покупке готового жилья. Но вообще желательно видеть воочию собственника/акционера и покупать апартаменты в Болгарии от застройщика.

7. Не стоит покупать "по интернету" - в любом случае надо ехать и смотреть.

8. Посмотрите - какие объекты уже есть рядом (или строится ли что-то рядом). С кем еще придется делить пляж. Пляжи в Болагрии не продаются - все государственное. Максимум - компания может взять его в концессию. Поэтому может так статься, что зонтики будут муниципальные, платные. а так как пляж будет на несколько отелей - никто не будет хотеть его убирать.

9. Наверное один из самых главных пунктов - при покупке квартиры в Болгарии ничего не должно смущать. Не идите на компромисы. Вроде - "этот вариант все равно лучше предыдущего. Ну и что, что рядом болото с запахом, ветер в большинстве случаев не в нашу сторону, давай остановимся на этом" и т.д. Покупайте если четко понимаете - "это моё, без сомнений".

10. Довольно важный момент, который, к сожалению, сразу трудно проверить. Во время постройки или первый год - продавец может из кожи вон лезть, чтобы комплекс понравился. Потом - цена обслуживания поднимется, периодичность уборки бассейна изменится, итд. Нам в этом плане повезло - оба партнера, хозяина комплекса сами летом живут в нем. Один постоянно сам с семьей, у другого - постоянно живут родители.

11. Инфраструктура. Обязательно продумайте, как Ваша мама или теща будет ходить по магазинам, где питаться и что делать, когда Вы отправите ее с малышней на лето. Полно предложений, где комплексы или квартиры оторваны от мира, и покупать их можно только вместе с машиной.

12. Гигантские постройки на 5 звезд. Есть комплексы, заявляющие 5-звездочный сервис и антураж. И действительно выглядят они порой как Ritz-Carlton. Если покупать для себя, стоит подумать - как будет проще бегать на пляж ребенку - через веранду по траве, или спускаться с 14 этажа на лифте в шикарный холл? Вообще, я бы несколько раз подумал, покупая апартамент в комплексе выше 4 этажа.

Продолжение следует....

По вопросу покупки - наберите 998-5540 после 19.00 или бросьте сообщение через форму ниже:

Ваше имя:

Ваш e-mail и/или телефон:

Ваше сообщение: